深圳前海。黄指南/摄
本报记者 张蓓 黄指南 深圳报道
2026年开年，深圳二手房市场走出连续三月企稳回升的运行曲线，春节后交易活跃度快速修复，点燃了市场对“小阳春”行情的强烈期待。
3月1日，乐有家研究中心数据统计显示，尽管2月深圳一二手网签量受假期因素影响环比回落，但节后首周带看量、签约量同比显著增长，核心城区改善型房源成交占比持续提升，成为价格企稳的重要结构性支撑。
“往年春节向来是楼市一年里的绝对淡季，今年春节的市场表现，完全超出了我们的预期。”深圳乐有家某门店经纪人对《华夏时报》记者直言，“去年我们到正月初六才签下春节第一单，今年正月初三就有成交落地。这轮开年回暖的势头，比我们预想的更稳，也更快。”
这轮打破春节周期惯性的淡季行情，不仅撕开了深圳楼市冷热分化的深层结构，更成为观察2026年深圳楼市底部修复进程、判断全年走势的前瞻窗口。
展开剩余85%新房阳春未至
作为全年市场走势的关键前瞻信号，深圳楼市的“小阳春”历来被行业视作重要的周期风向标。
回看2020年与2021年的两轮春季行情，市场均出现了标志性的“日光”项目，刚需盘与改善盘同步走热，市场情绪快速升温。但2026年开年，深圳新房市场却走出了一条与过往截然不同的曲线——预期中的普涨式小阳春并未兑现，冷热分化成为贯穿新春市场的核心主线。
新房市场的热度并非全然缺席，而是高度浓缩在少数核心标的与特定板块之中，形成了与往年全面回暖截然不同的运行逻辑。
据深圳中原研究中心统计，全市超30个新房项目推出“春节不打烊”营销活动，让利覆盖88折大额折扣、最高12万元购房补贴、房款直减、物业费赠送、品牌家电礼包等多元形式；金地环湾城、前海宸湾、御和府等热门项目更叠加折上折、现房特惠、家具券等专属权益，同步上线VR看房、直播带看等线上服务，并针对留深置业者、港籍客群定制差异化优惠方案，整体让利力度处于近年高位。
促销动作之下，市场端出现了结构性的热度回升。深圳中原数据显示，即便2月受春节假期影响，新房住宅网签量出现季节性环比回落，但实际交易活跃度并未同步降温。春节假期内，新房市场累计成交33套，日均成交3.7套，同比大幅上涨125.6%。
深港融合的红利，成为这轮结构性热度的推手之一。随着深港交通便利化持续推进，“北上置业”成为越来越多香港居民的新选择，春节期间口岸客流维持高位，直接带动沿线项目客群热度攀升。
“春节假期里，口岸沿线的新房项目接待了不少香港客户，咨询量和带看量都有明显上涨。”一位在深圳宝安片区深耕12年的本土中介门店负责人对《华夏时报》记者表示。
珺悦名都营销中心。图源：项目销售
局部市场的成交爆点，更是为新春市场添上了一抹难得的亮色。位于宝安新安板块的珺悦名都项目，实现单日成交50套的业绩，为深圳新房市场拿下开年“开门红”。
前述中介门店负责人向记者透露，该项目去年开盘去化表现尚可，但后续去化节奏持续放缓；年后项目推出工抵房优惠，较开盘价总价让利幅度接近百万元，一举拉动超70套房源快速去化，其中89平方米主力户型仅一周便宣告售罄。
但零星的热度，终究未能汇聚成市场预期中的“小阳春”。冰冷的全局成交数据，与结构性的局部热度形成了反差。
乐有家研究中心数据统计显示，2月深圳一手住宅预售网签751套，现售网签546套，总网签量1297套，环比下跌50%，同比下滑超47%。从深圳各区域表现上看，春节热度的核心承载地，集中在了宝安、龙华两大片区，成为节后新房市场的成交主力。
深圳一手住宅网签走势。图源：乐有家研究中心
“以过往年份的市场表现为参照，深圳今年的小阳春目前尚未到来。”前述中介门店负责人直言，尽管春节期间项目促销不断、带看量有所回升，但新房市场的观望情绪依旧浓厚，市场热度并未有效传导至成交端，“根据案场留守销售的反馈，今年春节的实际成交表现，甚至比往年还要差一些。”
这场缺席的小阳春，背后是深圳新房市场底层逻辑的彻底重构。曾经“闭眼买”的普涨时代已然终结，核心与非核心资产的价值走势，正在出现不可逆的分化。
当热度不再普涨，分化成为常态，深圳新房市场的博弈，已然从过去的周期择时，转向了当下的资产价值甄选。
二手房初显小阳春
与新房市场“阳春未至”的极致分化形成鲜明对照，深圳二手房市场正释放出2026年开年以来最明确的回暖信号。
二手住宅成交均价连续三个月企稳环比上行，春节后市场热度超预期修复，成为本轮深圳楼市“小阳春”行情中最受关注的先行指标。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，2026年2月春节后，深圳二手房市场并未出现往年的“冷清开局”，而是迎来了超预期的开门红。节后首周成交量环比假期周翻倍有余（增长约160%），不仅修复了假期缺口，更超越了节前正常水平。
乐有家研究中心发布的监测数据进一步印证了市场的回暖态势。2026年2月，深圳二手住宅成交均价达6.2万元/平方米，环比上涨7.3%，这已是该数据连续第三个月保持环比上涨，市场企稳回升的信号持续强化。
深圳二手住宅成交走势。图源：乐有家研究中心
这一轮价格修复的起点，是深圳二手房市场此前的深度回调。前述中介门店负责人对记者表示，我们门店的2025年深圳二手住宅成交均价一度下探至4.5万元/平方米，回落至2017年同期水平；房源成交周期拉长至近7个月，购房者成交周期也达到108天，市场整体处于以价换量的博弈周期。
“深圳楼市的基本盘从来没有动摇过——这是一座外来人口基数庞大、刚需置业需求始终有坚实支撑的城市。”前述中介门店负责人直言，2021年房价高点时，其门店接触的客户中，七八成都是“看得上但够不着”，首付与月供的高门槛直接将其挡在市场门外；而随着房价回调至合理区间，这部分刚需群体持续入场，为深圳楼市成交量筑牢了底部支撑，避免了市场的无底线失速。
对于二手价格的回暖及去化承接，李宇嘉持类似观点。在他看来，本轮二手市场的价格回升，核心驱动力来自市场内生动力。房价处于低位区间叠加政策利好持续释放，无房刚需群体加速入场，存量业主的置换需求同步启动，共同推高了二手房市场的交易热度。
但拨开价格上行的表象，深圳二手房市场并未走出与新房市场同频的分化逻辑。成交均价的连续上行，并非全域房价普涨的行情反转，而是核心城区高价值房源成交占比抬升带来的结构性拉动，分化仍是贯穿市场的核心底色。
乐有家研究中心数据显示，2026年2月，深圳总价800万-1000万元的改善型房源成交占比较此前上行3.4个百分点，800万元以上中高总价房源成交占比整体提升4.1个百分点。
而这类房源大多集中于南山、福田等核心城区的优质地段，其成交占比的持续抬升，直接拉动了全市二手住宅成交均价的上行。
“本轮二手房价格走高，一方面是前期低价房源快速出清后，次低价房源成为成交主力，带动成交中枢上移；另一方面是业主降价预期持续减弱，叠加核心区优质房源供给增加，带动豪宅置换链条启动，最终结构性拉高了全市成交均价。”李宇嘉如是解读。
与市场活跃度同步提升的，是二手市场区域与产品分化。本报记者实地走访发现，南山科技园、福田香蜜湖、宝安中心区等核心片区的优质次新房，业主议价空间已出现明显收窄，部分房源业主报价趋于坚挺，甚至出现小幅上调的情况。
而龙岗、坪山、光明等外围区域的二手房源，即便业主主动下调报价，仍面临较大的去化压力，房源挂牌量持续走高，价格调整的压力尚未完全出清。
在李宇嘉看来，当下（深圳楼市）阶段性修复是确认的，市场趋于探底和触底阶段也是确认的，但是底部的夯实、确认需要量价持续企稳回升，特别是需要新增挂牌量走低、挂牌价企稳，议价率持续下降甚至出现二手房溢价交易等信号，才能真正确认。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁专业的股票配资
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